부동산 경매 낙찰 후에 일어나는 일

[ 부동산  경매 ] 

https://dorumugs.tistory.com/73?category=845525

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

[ 부동산 경매를 공부해야 하는 시기 ]

지금은 경매를 공부할 때이다.

코로나로 인해 경제가 위태위태 하다.

오늘은 코스피 1600 언저리에서 왔다갔다 했다.

 

미국이 1경이 넘는 돈을 풀어서 기업채를 사들여서 기업들을 부양하고 있는 지금은

바로 위기이다.

 

얼마전까지 머물렀던 서울 합정역 부근에는

곳곳의 상가들이 어느 순간부터 비어있기 시작했다.

이렇게 핫한 지역의 상가가 공실이 나고 있는 것이다.

정말 위기를 몸으로 느낄 수 있었다.

 

위기가 찾아오면

먼저 자영업자들이 월세에 못견디고 나가떨어진다.

그리고 부동산 투자자들이 부동산을 매각하고 현금을 보유한다.

마지막으로 대출을 감당하지 못하거나 불행하게도 직장을 잃은 분들이 보유 자산을 매각한다.

 

모두 안타까운 일들이지만,

위기는 또 다른 기회이다. 공부로 준비된 자들은 이때 큰 돈을 벌게 된다.

큰 돈을 벌기 위해 부동산 경매를 시리즈로 하나씩 올리도록 하겠다.

 

 

 

 

 

[ 부동산 경매 낙찰 ]

 

부동산 낙찰 후에 일어나는 일들을 정리한다.

처음 낙찰이 되고 최고가매수신고인(낙찰자)이 되면, 어리둥절해 있는 나를 보게 된다.

그래서 실제 사례를 바탕으로 낙찰후에 일어나는 일들을 하나씩 알아보도록 하겠다.

 

1) 낙찰영수증

평일 오전 9~10시에 경매가 시작된다.

입찰 서류를 작성하고 최소입찰액의 10%를 봉투에 넣어 제출하면 입찰에 참여가 된다.

 

그 후 사건 순서대로 하나씩 낙찰된 대금을 불르면서 낙찰자를 선정한다.

운이 좋게 최고가매수신고인(낙찰자)가 되면, 집행관으로 부터 영수증을 받는다.

참고> 낙찰받지 못한 경매인들은 입찰보증금을 돌려 받는다.

낙찰받은 인천의 아파트

 

 

 

 

 

2) 각종 명함들 => 대출, 법무사, 인테리어

법원 내에서 홍보하는 명함을 주는건 불법이다.

그래서 몰래몰래 명함을 준다. 명함의 대부분은 대출 관련 명함들이다.

참고> 너무 호객하지만 않는다면, 모두 눈감아주는 형식이다.

 

낙찰자가 되면 퇴실할때는 중계인들이 몰려와서 명함을 나의 주머니 곳곳에 꼽아준다.

각종 명함들은 (1) 대출 (2) 법무사 (3) 인테리어 등 이다.

이 중에서 내가 잘 챙겨 놓는 명함은 바로 대출 명합니다.

 

받은 명함은 "Group SMS"이나 "리멤버" 앱에 등록하여

한번에 모두에게 대출 문의 가능하도록 준비해 놓는다.

참고> 하나씩 하나씩 문자를 보내면 시간이 많이 소요된다.

경락대출 명함으로 기록한 연락처

 

 

 

 

 

3) 대출 신청

"Group SMS" 앱을 통해

대출 중계인들에게 아래와 같이 문자를 보낸다.

 

-------------------------------------------------------------

2017 타경 00000 사건 낙찰자입니다. 대출문의 드립니다.

현재 무직이며, 세대주이고 기존 대출은 없습니다.

물건은 대금납부 후 바로 매매를 진행할 예정입니다.

1) 이자률

2) 중도상환

3) 등기비용 및 법무사비용 

안내 부탁드립니다.

-------------------------------------------------------------

 

직장이 있으면 직장인이고 월소득이 얼마이며

현재 가지고 있는 대출이 있을 경우 얼마인지 상세히 알려주면

내가 받을 수 있는 대출을 거의 정확하게 알 수 있다.

당연히 무직보다 직장인이 대출이 쉽다.

 

처음 경매를 받으면 신용이 낮아질 각오를 해야한다.

이유는 대부분 가장 좋은 조건의 금융권이 2금융권이고 새마을금고이기 때문이다.

 

위와 같이 문자를 보낸 후 얼마 뒤에 중계인들이 문자에 답을 준다.

그 중에 조건이 가장 좋은 대출을 선택하여 대출 약속을 잡는다.

중계인이 약속 잡은 은행 정보를 안내해주면, 해당 은행에 방문한다.

방문시 아래와 같이 서류를 준비해서 간다.

 

 

 

 

 

4) 대금지급기한통지서

낙찰일 이후, 19일 정도 뒤에 대금지급기한통지서가 나(낙찰자)의 집에 도착한다.

이 날짜를 계산해서 대출하기로한 은행에서 만든 통장에 잔금을 입금해 놓는다.

참고> 12월 1일이 경매기일이자 낙찰일이면, 19일을 더한 20일 정도에

대금지급기한통지서가 최고가매수신고인(낙찰자) 집에 도착한다.

 

그럼 은행이 약속된 대금지급 날짜에 맞춰서 은행 법무사에게 잔금을 치르게 한다.

은행과 함께 일하는 법무사가 내 통장에서 돈을 빼서 잔금을 준비하고 

각종 등기서류를 챙겨서 법원으로 이동한다.

즉 낙찰자는 통장에 입금만 해놓으면 법무사가 전부 진행한다.

참고> 대출신청하면 내 통장비번을 은행에 알려줘야 한다.

참고> 법무사를 믿지 못하는 사람은 법원까지 같이 동행하기도 한다.

 

이런 저런 등기 말소 비용과 인도명령신청 비용 그리고 취득세 등을 처리해주고

법무사가 가져가는 보수는 15~ 20만원 + 교통비 5만원 + 부가세 2만원 정도 된다.

법무사 영수증

 

 

 

 

 

5) 등기권리증

대금이 지급됨과 동시에 낙찰자는 동기를 하지 않아도 소유자가 된다.

처리된 서류는 법무사가 등기권리증을 만들어서 우편으로 낙찰자 집에 발송한다.

이런 수순이 진행되는 동안 명도의 진도를 빼고 있으면 된다.

다음에는 명도를 자세히 알아보겠다.