부린이가 집중해야 하는 부동산 공매

[ 부동산 투자 ]

부동산 투자에서 경매와 공매는 필수 공부 요소이다.

일반적인 금액보다 훨씬 저렴하게 부동산을 구매할 수 있기 때문이다.

지금같이 어려운 시기에는 정말 더욱 빛나는 구매 방법이 아닐 수 없다.

 

경매에 대해서는 여러 번 소개했다.

이번에는 공매를 소개해 보겠다.

 

 

 

 

 

[ 부동산 공매 ]

 

세금을 내지 않아 부동산이 압류되거나

나라의 재산이나 공공기관의 재산을 판매할 때

온비드라는 곳에서 입찰이라는 방식으로 판매를 한다.

이것을 "공매" 라고 한다.

 

온비드는 한국자산관리공사(캠코)에서 운영하고 있다.

공공의 자산을 깨끗하게 매각하기 위한 시스템이라고 보면 된다.

홈페이지 : http://www.onbid.co.kr/

 

만약 특정인에게 싸게 판매할 경우 특정인에게 혜택이 부여된다.

이러한 해택을 방지하고자 온비드를 통해 깨끗하게 매각하는 것이다.

 

 

 

 

 

[ 부동산 공매의 종류와 특징 ]

공매는 경매와 다르게 정보가 없다.

매매가 아닌 계약의 재계약 형태이다.

인도명령제도가 없다. 즉 소송을 통한 강제집행만 가능하다.

 

공매의 종류는 크게 4가지가 있다.

(1) 압류
세금을 내지 않아서 압류된 자산이거나

국세징수법에 의해 발생된 자산으로 말소기준권리가 존재한다.

경매에서 권리분석하는 방법과 동일한 방법으로 권리분석이 가능하다.

 

(2) 국유 자산

나라에서 가진 재산(예를 들어 지구대)으로 거의 권리 문제가 없다. 

감정평가사가 물건을 싸게 평가하는 장점이 있다

국유의 특징은 36개월 할부가 된다는 것이다.

 

(3) 스탁 자산

공공기관의 재산이 많다.

공공기관들은 자산관리공사를 통해서 팔아야 한다.

그래서 온비드로 나오는 것이다.

 

(4) 기타 일반 자산

그 외 기관에서 나온 재산이므로 문제 여부를 잘 확인해야 한다.

 

초보의 경우 온비드에서 아래와 같은 조건으로 보면 거의 권리분석이 필요 없는 물건을 볼 수 있다.

온피드 필터링 방법

 

 

 

 

 

[ 온비드 입찰과 소유권 이전 ]

월~수요일에 입찰하고 목요일날 매각 허가가 난다.

매각 허가 전에 불허가 할 수 있으며, 그 후 잔금 전까지 매각 취소가 가능하다.

 

공매에서 매각 취소는 어렵다.

공매가 아닌 경매에서는 서류상의 문제로 불허가를 진행하기가 좀 더 수월하다.

하지만 공매에서는 서류문제일 경우,

한국자산관리공사의 잘못을 알리는 행위이므로 진행이 어렵다.

 

매각 허가일인 목요일  이후 월요일 오전 10시부터 잔금을 입금할 수 있다.

잔금을 입금하면 소유권이 넘어왔다 라고 보면 된다.

잔금은 월요일 오전 10시에 바로 입금해서 소유권을 빠르게 취득한다.

 

 

 

 

 

[ 재산명세서와 등기부등본 ]

압류물건에는 재산명세서가 있는데, 등기부등본에 없는 권리사항이 있다.

대항력이 있는 임차인이 있으면 재산명세서에 있는 권리가 유효하다.

 

등기부등본을 보기위해서는 온비드 정보를 출력해야 한다.

출력한 정보를 가지고 주민센터로 가서 등기부등본을 요청한다.

물건지 동네에 가서 요청할 필요 없이 가까운 데 가면 된다.

700원인데 아까워하지 말자.

 

재산명세서와 등기부등본만 보면 기본적인 권리분석은 해결된다.

재산명세서의 임대차정보에 임차인의 보증금과 전입일이 기재되어 있으면, 

임차인이 배분 요구를 한 것으로 판단한다.

 

임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구를 신청해야만,

임차보금금과 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있기 때문이다.