경매로 상가 가격 예측하기

[ 경매 물건 조회하기 ]

상가의 가격을 예측해 보기 위해 경매 물건을 하나 가져왔다. 지지옥션을 사용 중이라 지지옥션 기반으로 설명을 하겠다. 용도는 업무 및 상업시설로 설정하고  내가 가장 관심을 갖고 있는 동네인 성남시로 정했다. 이렇게 설정하면 경기도 성남시에 존재하는 상가에 대한 경매 물건을 전부 볼 수 있다. 

URL : http://wwww.ggi.co.kr

 

 

[ 상가 매매가와 권리분석 ]

 

성남에 있는 상가에서 괜찮아 보이는 상가인 "2020 타경 3262"를 선택했다. 감정가는 2.3억이고 현재 최저가는 1.6억이다. 감정가랑 최저가는 그냥 정보라고 생각하고 상가의 핵심인 월세를 확인해 보겠다. 해당 상가는 보증금 2,000만 원에 월세 120만 원이다. 그럼 수익률 4%로 계산해보면 120만 원 x 12개월 / 0.04 == 3.6억이고 여기에 보증금 2,000만 원을 더하면 3.8억이다. 

 

간단하게 권리분석도 한번 해보겠다. 사업을 2014-10-30에 시작하셨지만 근저당인 2013-08-14로 더 빠르기 때문에 임차인의 권리는 없다고 보인다. 하지만 임의 경매를 신청하신 분이 중소기업은행보다 후순위이기 때문에 낙찰 금액이 2.1억 이상 되지 않을 경우 한푼도 돌려받지 못하는 무잉여가 돼서 취소될 것으로 보인다.

 

 

[ 성남 금곡동 상가 동향 ] 

성남시 금곡동에서 상가를 확인했을때 가장 먼저 나오는 상가는 보증금 5000만 원에 월세 270만 원인 곳이다.  전용 102 제곱미터(30평)이고 계산을 해보면 8.6억으로 매매가를 산정할 수 있다.  두 번째 나오는 상가는 보증금 3000만 원에 월세 170이다. 전용 106 제곱미터(32평)이고 계산을 해보면 5.4억이다. 그리고 마지막으로 보증금 1억에 월세 480만 원인 상가는 41평이고 15.4억이다. 270만 원 / 30평을 해보면 평당 9만 원이고, 170만 원 / 32평을 해보면 5.3만 원이다. 시세를 들쑥날쑥해서 확인할 수 없으니 건물을 하나만 잡고 확인해 보겠다.

 

 

하얀색으로 8이라고 표시되어 있는 건물을 확인해 보겠다. 이렇게 건물을 하나만 잡고 보는 것이 그나마 좀 시세 파악이 쉽다. 해당 건물은 총 8층이다. 첫번째 상가인 4층은 60평이고 300만 원 / 60 평하면 평당 4.5만 원이다. 두 번째는 4층은 30평이고 150만 원 / 30 평하면 평당 5만 원이다. 세 번째는 1층이고 43평이다. 870만 원 / 43 평하면 평당 20만 원이다. 역시 1층은 참 비싸다.

 

 

경매 물건이 지하1층이고 월세가 120만 원이고 32평이었다. 평당 가격은 120만 원 / 32평으로 3.7만 원이다. 다른 건물의 지하 물건을 하나 더 보면 지하 1층의 가격이 어느 정도 인지 확인할 수 있을 것 같다. 다른 건물의 지하 1층 물건을 보면 월세가 100만 원이고 24평이다. 평당 가격은 100만 원 / 24평으로 4.1만 원이다. 그럼 지하상가는 3.7만원~4.1만원 정도로 추측해 볼 수 있다.

 

해당 지하 상가의 매매가는 (100만 원 x 12개월 / 0.04% ) + 1500만 원으로 3.15억 정도로 보인다. 경매 물건은 120만 원 x 12개월 / 0.04 == 3.6억 + 보증금 2000만 원으로 3.8억이다. 그런데 감정가는 2.4억으로 되어있고 최저가는 1.6억이다. 그렇다는건 수익률이 높지 않을 가능성이 있다. 한번 방문해서 동네도 보고 부동산도 다니면서 확인해보면 좋을 물건이다. 하지만 무잉여 가능성이 높다.

 

놀러 오신 분들 중에 댓글로 궁금한 경매 물건에 대한 권리분석을 해드릴 테니 댓글로 사건번호 남겨주시면 비밀 댓글로 풀이해드리겠습니다. 코로나 이후로 상가에 대한 경매 물건이 많이 나오고 있습니다. 준비되신 많은 분들이 위기를 기회로 삼아서 도전하셨으면 합니다.