하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

[ 부동산 경매 ]

부동산 경매

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2

나의 재산을 지키고 나의 돈을 불려주는 부동산 경매의 절차를 하나씩 타파해 볼 것이다.

이번 글에서는 전체적은 경매의 시작과 끝을 하나씩 집어가면서 절차를 알아볼 것이다.

 

아무 생각 없이 경매에 막연하게 접근하기보다

꼭 전체 흐름을 알아가면서 경매가 가진 성향을 파악하는 것이 좋다.

 

모든 부동산 경매의 각각 단계를 이해하고 있다면

각각의 단계에서 막히고 있는 부분이 쉽게 이해되고 문제 해결에 속도가 붙을 것이다.

 

 

 

 

 

 

[ 소유권 ]

 

소유권과 경매신청

등기부등본(등기사항 전부증명서)을 보면 가장 먼저 볼 수 있는 내용이 바로 소유권이다.

집주인에 해당 하는 내용이고 이름과 부동산 취득 날짜를 알 수 있다.

 

집주인들은 취득 날짜에 따른 소유권을 가지고 있다.

하지만 어떠한 채무로 인하여 집주인의 집은 경매로 나오게 된다.

 

그 어떠한 채무가 소송(강제경매)으로 인한 것인지

아니면 신청(임의경매)에 의한 것인지에 따라 경매가 진행되는 시간이 달라진다.

 

 

 

 

 

[ 경매신청 ]

 

경매 신청은 두가지로 나눌 수 있다.

하나는 강제경매이고 다른 하나는 임의 경매이다.

 

(1) 강제경매(소송사건)
대부분 채권 사건으로 접수 시 3~6개월 정도 소요된다.
시간이 길게 소요되는 원인은 소송을 끝낸 후 접수되기 때문이다.
소송에서 승소 후 접수되는 과정이 3~6개월이 소요되는 것이다.

승소한 판사의 판결문을 통해서 강제로 집행되므로 강제경매이다.

 

이때 승소한 채권자는 집행권원이 생긴다.

집행권원이 생기면서 돈 받을 정당한 권리가 생겼다고 나라가 인정을 해준다.

이 권리를 통해서 경매가 진행되는 것이다.

# 용어설명
근저당권자 == 채권자 == 돈 받을 권리가 있는 사람
근저당 설정자 == 채무자 == 돈을 갚을 권리가 있는 사람


(2) 임의경매(신청사건)
대부분 담보 및 저당 사건으로 미리 등기가 올라가 있다.
등기에서 확인이 되는 내역이므로 경매가 2~3일 정도면 신청된다.

 

예를 들어서 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸는데

은행이 돈을 빌려주면서 집주인의 집에 저당권을 걸고 돈을 빌려줬다.

 

저당권에는 두 가지 힘이 있는데 

경매 신청권 + 우선 변제권이 있다.

 

만약 집주인이 돈을 은행에 갚지 않는다면

은행은 경매 신청권으로 경매를 진행할 수 있고

우선 변제권으로 돈을 가장 먼저 지급받을 수 있다.

근저당권이 설정되어 있는 등기사항전부증명서

 

 

 

 

[ 경매개시결정 ]

경매개시결정

 

경매개시결정은 법원에서 매각 준비를 한다라고 이해하면 된다.

이 준비기간은 경매신청이되고 경매개시가 되기 전에 일어나는 일들이다.

 

(1) 경매개시 결정문 송달

먼저 경매의 시작을 알리기 위해 경매개시 결정문을 이해관계인들에게 송달한다

그리고 부동산 등기부(등기사항 전부증명서)에 경매개시가 등기된다.
이때부터 압류의 효력이 발생하면서 부동산의 물건들을 처분이 불가하다.

 

(2) 현황조사보고서
그 후 판사의 지시로 법원의 집행관들이 해당 부동산의 현황조사를 시작한다.
현상과 점유현황을 조사하고 사실관계(증축, 멸실 등)를 확인한다.

확인되는 내용들로 현황조사보고서를 작성한다.

현황조사보고서는 "점유를 누가 하고 있는가"에 대한 보고서이다.
초인종(O)에 응답할 경우와 초인종(X)에 응답하지 않은 경우로 나뉜다.

응답할 경우 그 자리에서 점유 사항을 조사하고

응답하지 않을 경우, 2~3일 후 재방문을 한다.

그래도 응답하지 않을 경우, 해당 동사무소 방문 후 보고서를 작성한다.

 

(3) 임차인 등록

임차인에게 권리 신고하고 배당요구하라고 권리신고 안내서 부착한다.

권리가 있는 임차인들은 권리신고를 함으로써 우선변제권을 얻을 수 있다.

그러므로 그런 임차인들에게 권리신고를 하라고 알리기 위해 임차인 등록을 거친다.

(4) 감정평가사
판사로부터 감정평가 명령을 받고 해당 부동산을 감정 평가하고  감정평가서를 작성한다.

감정평가서는 대부분 보수적으로 측정이 되며, 이런 부분 때문에 경매에서 수익이 난다.

(5) 배당요구 종기 설정

배당을 받을 권리가 있는 사람들은 배당요구 종기가 설정되면

해당 종기일 전에 배당을 신청해야 우선변제권을 얻을 수 있다. 

(6) 채권 신고 최고장을 발송

법원에서 채권자들이 얼마의 채권을 가지고 있는지 알기 위해 최고장을 발송한다.

채권자들은 얼마의 채권을 가지고 있는 법원에 등록하면 된다.

 

(7) 매각 기일을 결정

매각 기일을 결정하는데 이 날이 바로 경매일이다.

경매일에 법원에 가서 입찰을 하고 최고가 매수 신고인이 되면

해당 부동산은 나의 것이 된다.

 

위 경매개시결정 기간동안에 조사되는 내용이 바로 물건명세서이다.

경매할때는 물건명세서를 바탕으로 권리분석을 진행하고

등기부등본(등기사항전부증명서)로 검증을 한다.

 

 

 

다음 글에서는 낙찰 후에 대금 처리와 배당 그리고 명도에 대해서 알아보겠다.