하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 3

[ 부동산 경매 ]

한강 푸르지오

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1에서는

소유권, 경매신청, 경매개시결정에 대해서 알아봤다.

 

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 1

 

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2에서는

매각기일, 매각허가 결정, 매각허가 확정, 대금납부에 대해서 알아봤다.

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2

하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 2

 

그리고 이번 하루 만에 배우는 부동산 경매 절차 3에서는

법원의 배당, 명도 그리고 부동산 인도에 대해서 알아보겠다.

 

 

 

 

[ 법원의 배당 ]

부동산 경매의 절차

(1) 배당기일
낙찰자가의 대금 납부 후, 30일 뒤에 배당기일이 잡힌다.

상황에 따라서 40일 정도까지 미뤄질 수 있다.

일단 낙찰자는 대금을 납부하면, "납부한 날짜 + 30일"을 계산한다.

계산한 날짜가 바로 낙찰받은 부동산에 살고 있는 임차인의 이삿날이다.

 

임차인은 배당을 받아야 하기 때문에 낙찰자의 인감증명서가 필요하다.

낙찰자는 임차인을 이사를 시키면서 인감증명서를 제공한다.

이때 배당받지 못하거나 배당일 전에 이사를 갈 경우, 소정의 이사비를 제공하고
배당일 후에 이사를 갈 경우, 인도 명령을 착실히 진행하고 있어야 한다.

배당을 받고도 이사를 가지 않는 경우가 발생하면 소송까지 갈 수 있다.

(2) 배당 순서
선순위 임차인이 먼저 배당받고 채권자가 받고 마지막으로 소유자가 배당을 받는다.

배당받는 순서를 잘 기억해야 하나씩 계산을 하면서 경매에 입찰할 수 있다.

항상 얼마씩 배당을 받아갈지를 꼭 체크하면서 경매에 입찰하는 것을 습관화한다.

 

 

 

 

 

[ 부동산 명도 ]

 

(1) 임차인과 협의

낙찰자는 낙찰받은 부동산에 머무는 임차인에게

배당 전에 이사를 가는 것을 먼저 요청하고 이사를 갈 경우 소정의 이사비용을 제안한다.

 

이사 비용은 1평당 5만 원으로 계산하면 편하다.

10평이면 50만 원 20평이면 100만 원을 제안한다.

낙찰자의 이사 제안을 거부해서 배당 후에 이사를 간다고 하면

낙찰자는 계고장과 강제집행을 준비한다.

 

강제집행을 준비하는 방법은

대금납부 때 신청한 인도명령 신청으로 받은 결정문으로 계고장을 준비하는 것이다.

(2) 계고장

계고장은 앞으로 강제집행이 진행될 것이라는 것을 예고하는 절차이다.

절차는 4가지 순서로 진행되며, 집행관 2인 1조, 임차인, 열쇠수리공으로 총 4명이 같이 움직인다.

 

첫 번째, 집행관이 해당 물건에 첫 번째 방문 때 사람이 없을 경우, 복귀한다.
두 번째, 집행관이 해당 물건에 두 번째 방문 때 사람이 없을 경우, 열쇠 수리공이 현관문 개방한다.
세 번째, 현관문이 개방되면, 낙찰자는 내부를 둘러볼 수 있다. 그리고 집행관은 계고장을 붙인다.

 

집행관이 해당 부동산에 출입하고 가장 잘 보이는 TV나 중문에 계고장이 붙는다.

(3) 강제집행
계고장을 붙이고도 협의가 되지 않는다면, 강제집행을 한다.

평당 10만 원 ~ 12만 원으로 강제집행을 진행한다.

수거된 물건은 물류창고로 이동하게 되며, 일 마다 보관료가 계산된다.

 

강제집행은 당일날 아침에도 취소가 가능하다.

실제 강제집행이 이루어지면, 강제집행이 되는 당일날에 취소하는 경우가 많다.

정신 나간 임차인들이 버티다가 결국 이날 아침에 무너지게 된다.

괜히 낙찰자와 싸워서 이득을 못 볼 바에는 싸우지 않고 협조하는 것이 현명하다.

(4) 비용 회수

강제집행으로 물류창고에 이동하게 된 짐은 낙찰자의 허가가 있어야지 임차인에게 전달되다.

강제집행 비용 + 물류 보관비를 임차인이 입금할 경우, 물류 회수에 동의한다.

 

 

 

 

[ 부동산 인도 ]

명도가 완료되면 내부를 수리하거나 매매, 임대(전세, 월세)를 진행한다.
임대를 할 경우, 수리는 싱크대 + 도배 + 장판으로 거의 300만 원 정도 소요된다.

매매를 할 경우, 싸게 매도를 할지 아니면 인테리어를 통해서 수익을 극대화할지 결정한다.

 

인테리어는 2000만 원으로 기본적인 것들은 전부 해결이 가능하다.

그 이상은 욕심이며 최소한의 인테리어로 수익을 극대화 하자.

화이트앤우드 인테리어

 

https://dorumugs.tistory.com/94?category=845525

1인 법인으로 부동산 경영하기