임차인이 월세를 내지 않는다.

[ 부동산 경매 ]

부동산 경매를 하면서 내 돈을 지키는 법을 하나씩 배워둬야 한다.

많은 사람들이 나쁜 임대인들이 많다고 한다.

하지만 나쁜 임차인들도 많이 존재한다.

 

우리도 티끌모아서 조금 저렴하게 아파트를 매수하려는 것뿐이다.

당연히 많은 대출을 끌어안고 구매하는데

임차인들이 월세를 내지 않을 경우, 내 집을 빼앗길 수도 있다.

 

부동산 경매뿐만 아니라 집이 있는 사람이람이면

알면 큰 도움이 되는 내용이므로 다음 이야기를 반드시 숙지하자.

한적한 분당 탄천

 

 

[ 임대인의 불안 ]

 

인천에 있는 다세대 주택을 2억에 낙찰받았다.

70% 대출 신청하니 1억 4000만 원이었다.

3.5% 이율로 매달 40만 원씩 이자를 납입해야 한다.

명도를 끝내고 임대를 놓으니

보증금 3000만 원에 월 70만 원으로 임대가 나갔다.

그런데 갑자기 임대료가 2달 동안 들어오지 않는다.

이럴 때 어떻게 해야 할까?

짜증 나서 이렇게 집에서 미쳐버릴지도 모른다.

짜증

 

 

 

 

 

[ 임대인의 불안을 해결하는 방법 ]

하지만 보증금에 대한 마음을 바꾸면 마음에 평안이 찾아온다.

보증금은 연체료를 삭감하는 용도가 아니다.

보증금은 법적 조치를 하는 과정에서 발생하는 금액을 충당하는 금액이다.

 

(1) 우체국에서 배달 증명한다.

임차인이 임대료를 연체할 경우, 우체국에서 배달 증명한다.

배당 증명이라 하면, 집배원이 내용증명 문서를 전달했다고 보낸 이한테 통보해주는 서비스이다.

 

내용증명 문서는 1장을 작성하고 인감을 찍고 해당 문서 2장을 복사해서 우체국에 간다.

그럼 우체국에서 총 3장에 우체국 날인을 하고

한 장은 수신인에게 보내고

한 장은 발신인에게 돌려주고

한 장은 우체국에서 보관한다.

 

어렵지 않다. 그냥 편지라고 생각하면 편하다.

(2) 법원에 방문하여 지급명령 신청

1회 연체가 되었을 경우, 전화로 정중히 연체 내역을 알린다.

3일이 더 지날 경우, 내용증명을 보낸다.

그 후 지급명령 결정문을 신청한다.

 

법원에 가면 "민사신청과"라는 곳이 있는데 거기서 지급명령 신청서를 작성한다.

인지대와 송달료 합치면.....  대략 10만 원 정도 들어간다.

 

지급명령 신청서는 육하원칙에 따라 있는 그대로 쓴다.

"임차인이 누구인지"

"언제부터 입금을 하지 않았는지"

"나는 내용증명을 몇 회 했는지" 등등 말이다.

 

수신인은 지급명령 신청서에 대한 이의신청을 할 수 있다.

하지만 미 입금된 증거가 있으니, 소송에서 이길 수 없다.

그래서 일부 미친놈들 빼고 대부분 이의신청을 포기한다.

포기하면 지급명령 결정문이 나오고 통장과 동산이 압류된다.

 

참고! 집행권원이란?

국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서

 

(3) 2기(2회) 이상 연체액

연체가 2기(2회) 이상 발생하면 해지를 위해 내용증명을 하고 명도소송을 한다.

명도소송은 6~7개월 소요된다. 판결문이 나오면 집행권원으로 강제집행 가능하다.

 

2기 이상 연체가 되면, 이때부터는 강력하게 밀고 나가야 한다.

대부분 보증금은 6개월 임대료와 소송비를 합하면 사라지는 돈이다.

그렇게 때문에 2기 연체 시작과 동시에 바로 시작해야 한다.

그렇지 않으면 임대인은 손해를 보기 시작한다.

 

(4) 보증금

보증금은 임대료와 지연이자(15%~25%)

그리고 소송에 들어간 비용을 차감해서 임차인에게 제공한다.

 

소송을 할 경우 지연 이자를 기본 15%를 받을 수 있다.

15%란 높은 이자율이므로 빠르게 법률 다툼을 시작해서 수익을 높인다.

손품과 발품을 팔수록 자신감이 생기고 임차인은 점점 자신을 잃는다.

 

 

[ 임차인의 현실 ]

대부분 강제집행까지 가지 않는다.

얼마 없는 보증금까지 싹 다 사라질 수 있기 때문이다.

 

강제집행을 당하면, 10명 정도 되는 장정들이 가서 물건을 끄집어내는데

마대자루 같은 곳에 그냥 마구 쓸어 넣는다.

포장이사 같은 걸로 생각하지 마라.

준비된 임대인은 이러한 내역을 임대차 계약서에 아래와 같이 특약을 잘 추가해 넣는다.

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"연체 시 1회 전화로 안내하고 3일 후까지 입금이 안될 경우 법적 조치가 이루어진다.

법적 조치가 이루어지는 과정에서 발생하는 금액은 보증금에서 제한다."

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모든 과정이 끝날 때까지 총 1년 정도 소요된다.

골치 아픈 임차인 때문에 고통받지 말고, 처음부터 준비 잘해야 한다.

힘들지만 수익이 생긴다는 생각으로 임하자.

결국 가야 하는 길이다.

나쁜 임대인이 되라는 말이 아니다.

임차인의 권리를 챙겨주는 임대인이 되는 게 먼저다.

그리고 월세를 안내는 임차인이 나쁜 거다.