과하고 빠르게, 617 부동산 대책

[ 청와대의 부동산 대책 ]

2017년부터 현재까지 20번의 부동산 대책이 나왔다.

이번 617 부동산 대책은 21번의 부동산 대책이다.

이전 1216 부동산 대책도 커다란 임팩트를 줬다.

하지만 이번 617 부동산 대책은 충격 그 자체였다.

URL : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95084016

보도자료 | 국토교통부

 

1216 부동산 대책은 국토부를 대신한 청와대가 직접 움직이기 시작한 3번째 대책이다.

청와대가 직접 움직여서 현재 문제가 되는 부분을 점검하고 공격을 했다.

그래서 기존 대책들과 다르게 투자자들에게 어느 정도 타격을 줄 수 있었다.

김현미 국토부 장관

 

617 부동산 대책은 정보의 4번째 대책이다.

1216을 이어받은 청와대가 더 공부해서 투자자에게 더 큰 공격을 했다.

하지만 투자자와 실수요자들까지 공격하는 넓은 범위의 대책이 나왔다.

시장보다 빠른 대응에 놀랐고 넓어져 버린 대책 범위에 더 놀랐다.

 

 

 

 

 

[ 1216 부동산 대책 이후 강화된 대출규제 ]

 

투기지역, 투기과열지구는 부동산의 9억 초과분은 LTV가 20%가 되었다.

투기지역, 투기과열지구는 부동산의 9억 이하분은 LTV가 40%로 동일하다.

그리고 만약 투기지역, 투기과열지구에서 부동산이 15억이 넘는다면 주택 구매용 주택담보대출이 불가능하다.

 

1주택자들이 갭으로 부동산을 구매할 경우

1년 내에 이주(전입)하고 기존주택을 처분해야 하는 조건이 생겼다.(원래는 2년)

무주택자가 9억 초과 부동산을 매수한 경우 역시 1년 내에 이주(전입) 해야 한다.

 

전세자금 대출을 받아 전세를 살던 사람이 9억 초과 집을 매수하면 대출금이 회수된다.

또한 기존에는 부동산을 2채 소유할 경우 대출 연장이 되지 않았지만 이제는 회수된다.

물론 대출 실행일이 규제 실행 이후분부터 적용되었다.

 

그리고 추가로 종합부동산세를 늘리기 위해 공시 가격 현실화를 진행했다.

이로 인해 다주택자들에게 추가 압박이 진행되었다.

 

 

[ 617 부동산 대책 ]

투기지역, 투기과열지구뿐만 아니라 급등지역을 전부 규제하는 대책이다.

그리고 급등이 꿈틀거렸을 때 바로 없애겠다는 의지가 나타나는 대책이다.

 

재건축 아파트(잠실 부근)가 개발호재로 전고점을 위협하고

9억 이하 아파트와 비규제 아파트가 9억 초과 아파트가 올라간 부분을 매우고 있었다.

 

이렇게 다시 급등의 조짐이 보이자마자

정말 빠르게 정부가 나타나 커다란 대책으로 진화에 나섰다.

 

 

617 대책에 대해 개인이 주의해야 하는 부분을 크게 4가지로 알아보겠다.

법인이 주의해야 하는 부분은 추후에 알아보겠다.

 

 

#토지거래허가구역

6월 23일부터 효력이 발생하는 정책이다.

이 토지거래허가구역은 15억 넘는 초고가 아파트를 타깃으로 진행된다.

이 구역은 송파 잠실동, 강남 삼성동 대치동 청담동이다.

 

그래서 이 지역에 아파트를 구매하려고 하면 구청에서 소명해야 한다.

소명할 때 "임대 주려고 합니다" 하면 당연히 거부된다.

매매 시 무조건 입주조건이어야 한다.

 

15억 초가 주택의 대출이 전면 금지되어 있는 상황에서

15억 전액을 아파트에 실거주로 집어넣는 사람은 극소수이다.

그러므로 사실상 매매거래량은 떨어지게 된다.

 

향후 토지거래허가구역은 점차 넓어질 수 있는 환경이다.

특히 강남 주변의 지역들이 물망에 오를 것이다.

 

 

#재건축규제 강화 - 초고가 아파트 타겟팅

20년 12월 이후 조합설립인가신청사업부터 적용된다.

해당 조합에서 조합원 분양 신청이 진행될 때 분양받는 사람은 최소 2년을 거주했어야 한다.

 

재건축이 이루어지는 집은 굉장히 낙후되어 있다.

실제로 이 낙후된 환경에는 세입자가 매매비용의 30%~40% 정도 되는 금액에 임차해 있다.

즉 집주인이 이곳에 살지 않고 투자만 한다는 것이다.

이런 투자행위를 막겠다는 의지이다.

 

그리고 안전진단의 기준이 이제 시, 군, 구 => 시, 도로 되면서

정말 살기 힘들 정도의 아파트가 아니고서는 재건축은 꿈도 못 꿀 예정이다.

재건축 노리고 오래된 아파트를 구매했던 사람에게 지옥행이 시작될 것이다.

 

 

#전세자금 대출 규제 강화 - 중저가 아파트 타겟팅

조정대상지역과 투기과열지구의 대상들이 확대되었다.

6월 19일부터 효력 발생하게 된다.

 

조정대상지역은 LTV가 50%, 9억 초과 시 40%

투기과열지구는 LTV가 40%, 9억 초과 시 30%, 15억 초가시 0%가 된다.

 

조정대상지역은 다주택자 양도세가 중과되고

장기보유 특별공제가 배재가 된다. 분양권도 주택수에 포한된다.

그리고 분양권 전매제한도 진행된다.

 

전세자금 대출을 받고 9억 초과 집을 매수하면 대출을 회수해 갔다.

하지만 이번 617 대책에서는 3억 초과 집을 신규 매수할 경우 대출을 회수해 간다.

 

주택담보대출의 한도가 2억 원으로 줄어들게 된다.

그리고 무주택자 주택담보대출을 받았으면 6개월 안에 무조건 전입해야 한다.

1주택자들은 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 집을 처분하고 전입해야 한다.

보금자리론을 받을 경우에는 3개월 내에 전입하고 1년 이상 실거주를 해야 한다.

이 조건은 2020년 7월 1일부터 시행된다.

 

과거에는 3억 이상 집을 매수하면 자금조달계획서를 작성했었다.

하지만 이제 조정대상지역이나 투기과열지구의 집을 매수한다면 무조건 자금조달계획서를 내야 한다.

그리고 증빙자료도 함께 제출해야 한다.

 

즉 실거주이던 아니던 절대로 집을 사지 말라는 경고를 하고 있다.

거래량으로 증가하는 자산이 단기간에 불어나는 현상을 차단하고자 하는 것이다.

 

 

#조정대상지역과 투기과열지구

경기도 지역을 전체로 묶어서 조정대상지역을 대폭 확대했다.

그리고 인천과 대전 전 지역을 묶었고 청주를 일부분(동 지역과 오창, 오송읍) 묶었다.

물론 예외도 있는데 예외 대상으로 돈이 흘러갈 확률은 굉장히 낮다.

 

예외 지역을 살펴보면 투자로 좋은 곳은 지정하지 않았다.

김포, 파주. 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천,

용인 처인(읍면), 광주(읍면), 남양주(화동읍, 수동면, 조안면), 안성(읍면)이다.

 

심지어 대상에 포함된 곳도 고개가 갸웃거릴 정도의 장소도 있다.

즉 그냥 가능성이 있어 보이면 다 꽁꽁 묶어 버렸다고 판단하면 좋다.

 

투기과열지구도 확대되었다.

성남 수정구, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지, 기흥, 동탄2 신도시이다.

인천 연수구, 남동구 그리고 대전 동구, 서구, 중구 유성구도 포함되었다.

한국감정원 통계에서 급등한 곳은 전부 투기과열지구가 되었다고 보면 된다.

 

 

앞으로 부동산으로 투자하기 굉장히 어려울 전망이다.

하지만 이 이야기는 주택과 관련된 내용이다.

이제 상가투자에 집중해보는 것이 좋을 것으로 사료된다.