부동산 경매 기초, 권리분석 3단계

[ 경매사이트의 말소기준권리 ]

경매사이트에서 정보들을 빠르게 스캐닝한다. 스캐닝을 할 때는 원하는 동내와 크기 그리고 부동산의 형태를 지정하고 봐야 빠르게 스캐닝이 가능하다. 스캐닝이라는 것은 경매사이트에서 제공하는 정리된 자료들을 훑어보는 것이다. 훑어볼 때는 첫 번째로 말소기준권리를 찾고 기준에 따른 말소 권리들을 제거한 후에 내가 입찰할 금액을 산정하는 것이다.

 

스캐닝만으로 입찰하려고 하면 커다란 문제가 발생할 수 있다. 물론 경매사이트는 훌륭하지만 경매사이트는 사람이 직접 입력하기 때문에 오류들이 종종 발생하곤 한다. 말소기준권리가 잘못 기록되어 있다던가 임차인의 이름이 다르게 표시되거나 할 수도 있다. 이럴 경우 잘못된 권리분석이 되어 입찰금액 산정에 실패하게 된다. 

 

권리분석에 실패하는 것은 경매를 실패한 것과 같다. 입찰금액이 달라짐으로 인해 낙찰받은 물건은 이제 나에게 커다란 장애물이 될 것이다. 팔리지도 않고 자산으로 남아 평생 투자자를 괴롭힐 것이다. 이런 애물단지를 만들지 않기 위해서는 말소기준권리를 검증해야 한다. 

 

실패 없는 부동산 경매를 위해서 말소기준권리를 파악하면서 권리분석을 전체적으로 검증한다. 실제 지지옥션에 올라와 있는 물건을 바탕으로 권리분석을 진행하겠다. 모든 권리분석은 아래의 내용이 전부이므로 아래 내용만 여러 번 숙지하면서 몸에 익히도록 한다.

 

처음부터 글을 접하고 싶으신 분들은 아래 URL을 클릭하면 된다.

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부동산 경매 기초, 권리분석 1단계

 

 

 

[ 권리분석 검증하기 ]

 

사건 번호 북부3계 2019 타경 109001 다가구주택을 예로 권리분석을 진행한다. 매각기일은 20년 8월 24일이다. 용도는 다가구주택으로 건물의 주인은 한 명이며 그 외 임차인들이 존재할 것으로 판단된다. 채무자겸 소유자는 고유철이고 채권자가 이혜숙 외 4인으로 보인다. 경매는 강제경매로 소송으로 인한 경매이다.

 

지지옥션에서 먼저 임차인 조사를 시작한다. 임차인은 3명이 존재한다. 김경수, 최인철, 임경자다. 강제경매의 날짜가 2019년 11월 12일로 청구액이 539,028,229원이다. 말소기준권리 5개(저당, 압류, 경매개시, 담보가등기, 선순위 전세권)가 있는데 여기서는 경매개시일자가 말소기준권리가 된다. 2019년 11월 12일 이후에 전입한 세대는 권리가 말소된다.

 

 

 

 

 

[ 법원 문건으로 권리분석 상세하게 검증하기 ]

0. 등기부등본상 말소기준 등기를 찾는다.

등기라는 항목에서 등기를 갑구와 을구가 있다. 빨간색으로 지워진 곳은 말소되어 있는 부분이니 신경 쓰지 않는다. 등기(등기사항 전부증명서)에서 갑구와 을구를 전부 날짜 순서로 나열한 후 말소기준권리가 되는 5개 항목(저당, 압류, 경매개시, 담보가등기, 선순위 전세권)중 일치한 부분을 찾으면 된다. 갑구와 을구를 전부 정렬해서 확인하면 6번의 강제경매개시결정이 말소기준 권리라는 것을 알 수 있다. 지지옥션에 기입되어 있는 것과 일치하는 것으로 확인된다.

말소기준 권리를 찾았으면 낙찰로 소멸하지 않는 권리가 있는지 찾는다. 낙찰로 소멸되지 않는 권리는 11가지가 있다.  권리분석 2단계 글에서 확인이 가능하다. 위 사건 번호 북부3계 2019 타경 109001 에서는 낙찰로 소멸되지 않는 권리는 없었다. 경매 물건 90% 이상이 대부분 낙찰로 소멸되지 않는 권리 같은 건 없다고 보면 된다. 그래도 하나하나 확인해 봐서 위험을 피해야 한다.

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부동산 경매 기초, 권리분석 2단계

 

 

1. 임차인이 있는 경우 전입세대 열람을 신청하여 전입일자를 확인한다.

매각물건명세서상의 임차인 권리신고 및 배당 요구일 확인한다. 그럼 최선순위 설정에 말소기준권리의 날짜를 확인할 수 있다. 법원에서 기록한 내역이므로 가장 정확하다. 그 후 배당요구종기를 확인하면 해당 날짜를 기준으로 배당 요구를 한 사람들의 내역을 알 수 있다. 매각물건명세서 기준으로 배당요구 종기일 전까지 배당을 신청한 사람은 김경수와 임경자이다. 하지만 임경자는 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 배당을 받을 수 없다.

 

하지만 임경자는 1억 원 이하의 소액 임차인이다. 그래서 임경자의 보증금은 3,500만 원으로 최우선 변제금인 3700만 원을 넘지 않기 때문에 배당 신청하면 전부 돌려받을 수 있다. 배당요구 종기일인 2020년 1월 22일보다 빠르게 2019년 12월 30일에 배당 신청을 완료해서 임경자의 재산에는 문제가 없다.

 

이제 정말 물건이 마음에 들고 권리 파악도 전부 되었다면 준비물(신분증, 경매 정보지 인쇄 1부)을 챙겨서 주민센터를 방문하고 필요서류를 작성한 후에 전입세대 열람을 신청한다. 열람을 신청할 때는 꼭 말소, 동거인 포함해서 뽑아달라고 요청하면 된다. 그럼 서류에 전입세대의 모든 기록을 확인할 수 있다. 전입세대 서류에서 임차인의 내용이 매각물건명세서의 내용과 같은지 확인하면 된다.

 

매각물건명세서에서 임차인의 유형을 나눌 수 있다. 임차인의 유형은 임차인이 전입일이 말소기준권리보다 느린지 아니면 빠른지로 나눌 수 있다. 임차인의 전입이 말소기준권리(최선순위설정)보다 늦을 경우, 경매 낙찰자(최고가 매수인)는 입찰금액 외에 더 지불해야 하는 금액이 세금을 제외하고는 없다. 이런 경우를 "인수사항 없다"라고 한다. 가장 간편한 방법으로 입찰이 가능한 물건이다.

 

임차인의 전입이 말소기준권리(최선순위설정)보다 빠를 경우, 만약 임차인들이 모든 금액을 전부 배당받았을 경우에도 "인수사항 없다"이다. 하지만 배당을 받아야 하는 임차인이 배당금이 부족해서 못 받을 경우에는 낙찰자가 나머지 금액을 제공한다. 이 경우 "인수사항 있다"라고 한다. 인수사항은 배당 금액을 계산 후에 입찰해야 한다. 배당까지 계산한 후에도 싸게 낙찰받는 경우에는 입찰해서 수익을 볼 수 있다.

 

 

2,3,4 문서로 데이터 검증

2-당사자내역, 3-현황조사서, 4-법원문건접수에서는 여태까지 권리 분석한 내용을 검증하는 내용이다.  2-당사자내역에서는 채권자, 임차인 등을 알 수 있다. 하지만 이름이 빠져있기 때문에 자세한 사항은 알지 못하고 단지 앞의 권리분석 단계에서 확인된 내용을 대략적으로 검증할 수 있는 문서이다.

 

3-현황조사서에서는 2-당사자내역보다 좀 더 상세한 정보를 확인할 수 있다. 임대차 정보와 점유 부분 그리고 전입일자를 어느 정도 확인할 수 있다. 하지만 전입세대열람이 더 정확하기 때문에 이 내역도 참고사항으로 볼 수 있다.

 

4-법원문건접수는 검증할 때 가장 중요한 문서 중 하나이다. 가짜 임차인일 경우에는 송달 내역에서 임차인이라고 표시되지 않는다. 해당 내역으로 진짜 임차인인지 가짜 임차인인지도 확인이 가능하다. 물론 전입세대열람을 확인하면 가장 정확하다. 그래도 전입세대열람을 확인할 필요가 없을 때는 큰 도움을 주는 서류가 아닐 수 없다. 전입세대열람은 600원이고 주민센터까지는 거리가 멀기 때문이다.

 

 

위 내용만 알면 사실 권리분석은 거의 다 알았다고 할 수 있다. 그 외 특수물건들은 대부분 소송을 전제로 시작하기 때문에 오랜 시간 나의 돈이 묶이게 된다. 그리고 가장 중요한 건 많은 공부가 필요하다는 것이다. 크게 어려움 없이 기초만으로도 수익을 낼 수 있으니 조바심 내지 않았으면 한다. 다음 글에서는 특수물건을 제외하고 권리분석을 완벽하게 했어도 절대로 입찰해서는 안 되는 물건에 대해 알아보도록 하겠다.